 |
| 精品专线 |
|
|
| 联系我们 |
|
| 电话： |
021-66083649 |
| |
021-66083796 |
| |
021-66083797 |
| |
021-66083795 |
| |
021-66083596 |
| 传真： |
021-66082638 |
| 手机： |
15601851830 |
| |
15601851832 |
| 邮箱： |
linghanwuliu@126.com |
|
|
|
 |
新闻中心 |
|
|
| 来源： 发布时间：2010-3-22 点击数： |
| |
两会提议中尖锐的问题之一是商品房的售价过高，与我们国家国民收入实际不符。温总理力保在任期控制这一畸形增长的趋势。我看过委员们的讲话、舆论界的论述，总觉得没有突出商品房价格增长的重要因素。近十年我们国家房价居高不下的主要原因不只是土地租赁费的提高、建筑施工、原材料价格增长，这些都是经济发展中的必然波动。那么房价可上海物流控制、压缩的水分到底在哪里？我认为：在于建设过程中的资金成本。这要从我国建筑业、房地产开发业的发展谈起。
一九七八年唐山大地震，百年的城市被自然灾害严重破坏，天津、河北的东部区急需恢复城市建设，中国的建筑业沉寂二十年突然崛起。带动金属冶炼、建材、木材加工、运输等行业的发展。十年恢复性建设属于“任务性质的，这里的中间利润微乎其微。人们没有感觉的住房对现实生活的巨大压力。
一九九零年后我国大城市开始搞“危陋房上海货运屋改造”，城市进入新的规划时期，几十年处于无远期规划、建设无政府状态，的局面开始改观了。由于拆迁实际问题复杂，加之国家、居民，需要迫切改善居住条件，供求关系一直，房地产开发也没有遇到国家和居民的过多的条件要求，居民可以返迁，国家可以放宽开发政策，房地产开发缓、减、免，各项税费，“危改”扩充出的商品房，还可以卖期房预收房款。这时候的房地产公司肥的流油，“空手套白狼”只要你有背景---能批来拆迁项目，赊欠建筑公司的建筑款、税费一免，设计监理费后付。预售房款就变成房地产开发商、国家管理部门、街道政府、公安法院、获得个人私利的极好机会，因为开发商要依靠这些部门的对于“危改项目”遇到的麻烦动用强制手段，利益所得自然也要分给这些部门一部分。被拆迁的居民怨声载道，有失公平主要原因是私利在作祟。
一九九四年房地产业显现暴利，各行各业、有识之士，一哄而上泡沫经济蔓延着相关行业。房地产业由此成为贪污、受贿、腐败、偷税的重灾区，几乎与走私并列。以天津为例当时商品房的价格一般在每平米九百、一千二、二千六左右，房地产公司的利润上海运输在销售额的百分之三十，以三年经营期计算平均每年百分之十。比例不大金额大，经营简单费用低，这就是当时的房地产暴利的起始。
一九九七年后，大城市危改比例逐渐减少，商品房的建设铺满全国城镇乡村，利益驱动使得房地产业猛烈发达起来。中央政府开始规范化管理，开发商品房所用土地国家统一规划，交易中心挂牌拍卖租赁权，从这时候起优惠的各项政策取消了，取得土地开发权需要交齐“土地出让金”“配套费”“各项税金”购买期房的人们开始警觉起来，不再预交梦境的房款，房地产公司要取得开发项目首先要交齐以上资金，又收不到买房人的预交款，本来就是空壳的开发企业被夹在狭空中---进退两难。本来中国的房地产开发就是个中国特色，国外是财团用优厚的资金做开发业，他们称这个行业是资本运作，有钱生钱。而我们的这个行业是用权生钱，上海、北京、天津那个时期的高官多数都折在这个行业的特权腐败之中，这就说明暴利来源于腐败。
这十三年中国来开住房商品化的序幕，由于历史的演变，房地产开发商，面临中的主要问题是“融资”，这时候经营资金的企业和个人，看到房地产业的利润转移到“融资”方面，可是地盘还由这些开发公司占领着，国内外的大批资金“以高回报”的形式进入房地产开发业，平均每年20%的回报率融资3-5年，几乎把楼面地价上升100%，也就是本来的挂牌价加上融资翻了一倍的成本，这就是房价高升的水分之一。开发企业无能力兑现施工企业的建筑款项，使得建筑预算的成本提高，因为这里包含着建筑企业的融资费用，这是房价升高的水分之二。几乎上升原建筑成本的30%，房地产开发企业既没有大量的资金，又没有建设施工的能力，在这个过程中，这个企业只是个标准的“经理人”的位置。而开发公司岂能放弃这个行业的利益，一个项目的所有成本之外还要加上40%--50%的利润额，这是高房价的水分之三。这五年以来，房价飞涨，天津为例，一般室内民宅平均从三千五升至九千，几乎涨了两倍半，可基本职工收入纹丝没动，人口的增长人们不得已给子女们买房结婚，城市建筑改造人们的搬迁费根本无法买到条件相对应的新房，人们口袋里的钱被人为设置的陷阱掏净了，二零零三年后市区内大批量的出现开发商的闲置房，人们以为这下子房价可以回落了，投入房地产资金的巨头见势不妙，立即采用高招，争取政府官员，大量拆迁市内居民住房，拆了还不盖新房，逼着手里拿着搬迁费的居民去买盖好的房子，题目就是促进内需。房价不但没落悄悄的还在上升，一般职工更买不起住房了，这时候银行向你摇起了橄榄枝，十年、二十年、三十年、购房贷款30%的首付，余下70%十年就要付出贷款额的40%。相当于房子的总价又上涨30%这就是房价高升的水分之四。这些都不是应有成本，而是人为的瓜分买房人的利益。
上述的这些高房价的水分不挤掉，或者不能大幅度的降低，房价只有升涨，不可能回落，这就需要政府采取有效措施，在各环节消弱房地产开发中的融资成本，在保证国家土地租赁、税收、投资人、开发商、建筑企业的合理收入的前提下，清除额外的附加利益，依我房地产六年经营的经验估计，现实房价下降40%是不难做到的。这就需要国家政府管理机关下大力气，诚心诚意的为广大人民谋利益。 |
|
|
